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罗亚莲等27户业主商品房买卖合同系列案调解案例

时间:2012-03-30 21:35来源:未知 作者:admin 点击:
重事实、释法律条分缕析 抓关键、众疑难迎刃而解罗亚莲等27户业主商品房买卖合同系列案调解案例 来源:民事审判第一庭 作者: 徐立伟日期:2011-10-21 10:02:47 点击:480 本系列案件属于重大复杂和敏感案件,且当事人众多,争议标的巨大,如矛盾激化后,很容
重事实、释法律条分缕析 抓关键、众疑难迎刃而解——罗亚莲等27户业主商品房买卖合同系列案调解案例
来源:民事审判第一庭  作者: 徐立伟  日期:2011-10-21 10:02:47 点击:480
    本系列案件属于重大复杂和敏感案件,且当事人众多,争议标的巨大,如矛盾激化后,很容易引发妨碍社会稳定的群体性事件。本案法官以高度的责任感和事业心,首先认真分析案情,抓住了一系列疑难问题的“牛鼻子”,然后运用高超的调解技巧,通过艰苦细致的调解工作,既摆事实,又讲法律,从多角度耐心劝导、说服各方当事人,最终成功地化解了纠纷。纵观整个调解过程,除了各方的努力外,法官所起到的调节、居中作用非常关键。本案中,在矛盾由来已久,各方互不信任的情况下,法官打破僵局,打开局面的方式和过程值得研究和借鉴。
    案号及当事人:
    一审案号:广东省佛山市南海区人民法院(2009)南法民三初字第586-612、628、644号。
    二审案号:广东省佛山市中级人民法院(2010)佛中法民一终字第1925-1951号。
    一审原告、反诉被告:罗亚莲等27户业主。
    一审被告、反诉原告:佛山市源江建设工程有限公司(以下简称源江公司)。
    一审被告、反诉原告:黄奕溪。
    一审被告、反诉第三人:佛山市南海腾宇房地产开发有限公司(以下简称腾宇公司)。
    一审被告、反诉第三人:佛山市禅城区基础建设总公司(以下简称基础公司)。
    简要案情:
    1994年4月1日,腾宇公司与基础公司签订《协议》一份,约定以腾宇公司名称、资质,共同合股投资开发建设商业住宅小区,所得利润五五分成。
    1998年9月11日,基础公司向腾宇公司出具《承诺书》,承诺包括案涉房产在内的部分面积等由基础公司开发,基础公司开发销售的商品房所有发票由腾宇公司盖章,发票税费由基础公司支付,由此产生的法律责任由基础公司承担。
其后,腾宇公司与基础公司签订《合同书》一份,约定由基础公司就包括案涉房产在内的部分商品房自建开发;由于购地时以腾宇公司名义,故办证及销售均委托腾宇公司办理发票及签订合同等。
    后,基础公司亦与黄奕溪签订《协议》一份,约定由黄奕溪向基础公司购买案涉房产建筑设计图纸面积,并由其自行建设销售,自负盈亏;基础公司负责开发建设资质及有关文件,协助黄奕溪办理房屋销售办证,居民购房迁入等手续。
    2003年7月9日,腾宇公司与黄奕溪签订《合同书》,约定:黄奕溪向基础公司购入案涉房产,并确认案涉房是挂靠腾宇公司开发,一切工程质量、经济纠纷及法律责任均由黄奕溪自负,与腾宇公司无关;该楼的售楼手续(如签合同、办按揭、收房款等)到腾宇公司处办理,售房款全部存入腾宇公司在房管局开设的专用账户,腾宇公司按总销售额的1%向黄奕溪收取售房费,办证的一切费用由黄奕溪承担;出售的房屋委托腾宇公司开具发票,付给腾宇公司代收销售税;由腾宇公司代黄奕溪售出的房屋开发票及签订合同所产生的纠纷全部由黄奕溪承担。
    2005年4月14日,黄奕溪向腾宇公司出具《证明》,承诺案涉房产一切问题均与腾宇公司无关。
    涉讼房屋于2004年12月30日竣工,并于2005年7月7日以腾宇公司的名义办理了大确权(登记字号:01-149)。
    其后,黄奕溪以源江公司的名义对外销售讼争房屋。罗亚莲等27位业主与源江公司、黄奕溪达成了购买协议。27位业主中,部分向源江公司、黄奕溪支付了装修押金、首期款、储物室款及维修基金若干,并于2005年左右入住涉讼房屋。
    后因办证及后续房屋价款引起纠纷,27位业主诉至法院,请求判令四被告协助办理涉讼房屋的房产证及支付逾期办证的违约金。
    一审经审理后判决,腾宇公司在判决书生效之日起十日内与各业主签订总价款为272500元(各案有所不同)的《商品房买卖合同》,并驳回业主方的其他本诉请求和源江公司、黄亦溪的反诉请求。
    本案二审争议的主要问题:
    源江公司、黄亦溪不服前述判决,向本院提起上诉,主要对房屋价款及反诉的购房余款、代垫的水电费、不锈钢防盗网费还有逾期付款违约金提出异议。
    业主方虽然没有上诉,但在庭审中亦表示对于一审判决未能达到其诉求的办理房产证及支付违约金的不认可。
    调解的难点及过程:
    一、当事人以各自利益为基础,互不信任、难以退步,调解开局陷入困境。
    通过开庭及与一审承办法官的沟通了解到了本案面临着的几大问题是,开发商(腾宇公司)有资质但没能力、挂靠方(基础公司)有能力无资质、施工方(源江公司、黄亦溪)施工完毕但无工程款可收、业主方有钱也办不到房产证等诸多事项。
    由于本案关键的人物是腾宇公司,而该公司基本只剩下一个空壳,所以其对调解并不积极,其在本案中唯一“有利可图”的就是依据其所源江公司及黄奕溪签订的协议收取1%的购房费或者说是手续费,而且在本案中,其只想赚钱而不会多出一分力也不会多出一分钱。对于源江公司及黄奕溪来说,其主要想得到的不仅是剩余的房款,还有业主逾期付款的违约金,但同时其又顾及到,如果是腾宇公司与业主签订房屋买卖合同,房款就会直接划入腾宇公司的账下,腾宇公司作为资产信用不佳的单位,很有可能该笔房款是有去无回。作为业主方,其更担心的是钱交给谁?谁有资格收取房款?谁能帮其办到房产证?钱交了证办不下来怎么办?基础公司虽然在本案中没有直接的利害关系,但其作为合同的参与方,其也有自己的想法,就是通过该案将其与腾宇公司的工程款进行结算。每一方都有自己的想法,每一方都想利用调解达到自己的利益最大化,因为他们知道,如果按照一审判决的结果,没有哪方能够达到自己的诉讼目的。调解从何处入手,让承办法官有些头疼。
    二、当事人争议问题多,情绪对立大,难以形成一致调解意向,调解的过程艰辛而繁琐。
    首先就是约各方的当事人,既不能太耽误时间,也不能太迁就哪一方,争取各方都能到场。还好,各方当事人均按约定的时间来到法院,除了当事人还有代理人、法定代表人、助手,密密麻麻的坐满了整个调解室。
    调解首先由主审法官阐宗明义,告诉大家调解的目的,希望每一方都提出一个较为合理的方案。事态的发展远没有想像的预期,原告方来了几个业主,从气势上就表现出了对开发商和承建商的不满的怨气,认为对方收了首期款六七年没有任何进展,同时也表达了对法院的不满,认为法院做事机械,没有考虑本案的实际情况。腾宇公司没有任何表态,既不积极也不主动,只是说自己只负责盖章收手续费,不会再出一分钱,而且还要统一办理手续。源江公司及黄奕溪则认为应按现价收取房款。
    调解遇到了第一个问题,就是房价如何计算,买卖合同,价款是主要的内容。幸好,有一审判决的基础,且源江公司及黄奕溪也知道,如果还在房价上加码,估计不会再有谈下去的基础。一翻争论,大家均同意按一审判决确认的房款作为房屋价款。
    之后的调解更加细化,调解范围小到27户业主家不同的门窗、防盗网、装修保证金的计算、大到契税发票的开具、房产证的办理,每一项都是协商、反悔、再协商,每提出一个方案,各方都考虑到如果对方不履行怎么办?所以每个方案的提出都被赋予了行使的条件及不利后果。相互的不信任,使得每一个交易环节都显得极为苛刻及必要。尤其是房款的给付,既要保证源江公司及黄奕溪能够及时收到钱,又要保证在办不到房产证时业主能收回钱,而且27户的房款近500多万,主审法官想了很多的方案,如,款项存入法院执行账户,但法院执行账号收取款都受限制,不能存取自如。当事人提议以法官的名义设立账户,但对于法官来说责任和风险都太大。后经过多次协商,大家都同意以业主方和源江公司及黄奕溪,双方的代理人开设联名账户,密码各设三位,对账户内的财产需双方同意共同支配使用。
    之后,对于款项的支配、使用又做了具体的约定。由于办理房产证还需要税务部门出具发票、房产部门办理,因此了解契税政策是做好这一步调解的前提。虽然了解的政策是由房地产开发公司开具发票并缴内税款,但腾宇公司已经明确表态只负责盖章,不再出任何费用。考虑到本案是源江公司及黄奕溪挂靠腾宇公司,所以最终源江公司及黄奕溪同意负担契税费用,但前提是从业主交纳的房款中预付。环环相扣,业主方还是担心如果预先支付了这些费用,最终又没有办理房产证,所以调解过程中,还是对办理发票、合同事宜又进行了时间限制。
    主要的几项谈完后,履行的细节又反复的磋商,27户业主不同的房价、不同的预付款、不同的扣减费用,争取每一户业的同意颇费了不少周折,在本地的、在外地的,打电话、发邮件,从众的心理,使得同意的业主渐渐点占据了多数,直至最后一户。由于本案买卖双方没有签订正式的房地产买卖合同,所以又约定了房屋后续的保障问题。
最终的调解项目达十二项,调解时间持续了两天,大家都筋疲力尽。
    调解的经验总结及效果:
    一、精读案情,了解当事人真正目的。
    纵观整个调解过程,除了各方的努力外,法官所起到的调节、居中作用也非常关键,尤其是在矛盾由来已久,各方互不信任,如何打破僵局,打开局面,我认为首要是了解当事人诉讼的真正目的,以及实现该目的的可能性及局限性,只有这样,才有适时的让其为达到自己目的做出让步。本案调解成功最关键的就是抓住业主在日渐飞涨的房价下想要办到房产证的迫切心理,让其作出少少让步,先行给付房款,才能最终推动发票的开据、合同的签订。当然,对于做出让步的一方,还需要对其让步的诚意有所保障,以防止单纯的让步损害其合法利益,比如,如因对方原因办不到房产证就要全额退款之类的条款。
    二、预判结果,适当分析利弊。
    其次,法官还要对案件有充分的了解和判断,即使调解不成,该案的走向,以确定调解时如何合适的向当事人分析判决可能带来的利弊风险,让其自行做出判断。本案由于有一审的判决结果,当事人已经有了初步的心理预期,这也是二审做调解较为有利的一个因素。
    三、注意平衡双方利益,避免造成法官偏心的印象。
    调解过程中,调节当事人的情绪很重要,法官切记过分让一方让步,否则会适得其反。本案在调解过程中,其实业主更为心急,反面是腾宇公司和源江公司及黄奕溪占据了主动,提出很多过分的要求,而且很难说服,甚至几次将部分业主惹怒,调解一度难以进行下去。这种情况下,对于业主方需要安抚,但同时也应告知其调解是双方自愿的事,本案,如果他们不配合,房产证确实会难以顺利进行,让其自行判断。对于房产商和源江公司及黄奕溪一方,明知其要求过分,但也不能直接讲明,还是要求其合理退让。
    四、及时跟进,根据进展调整方案。
    法官参与调解,应积极想办法,提出中立而可行的方案推动调解。我们在调解一些房产案过程中,房产商一方往往以其优势地位容易提出较高的条件,阻碍调解的顺利进行,包括一些房屋质量有问题产生的维修纠纷,业主对于房产商的极度不信任是调解最大的障碍,所以法官适时推荐较为中立且信任的第三方,往往可以推动调解。本案的款项存入双方都信任的律师联名账户内就解决了各自的担心。之前处理过的房屋维修纠纷,业主就不同意由房产商自行维修,而房产商考虑成本及建筑商的原因,坚决要求自己维修。在此情况下,还是让双方都让步,最终由房产商自行维修,但必须经相关的房屋监理或者鉴定机构(该机构在法院的鉴定机构名册内)出具鉴定报告。
    后记:
    本案临近年底收案,时间紧,结案压力大,但从立案到调解结案不足一个月时间,各方当事人都较为满意,达到了自己的诉讼目的。据悉,27户业主中,除一人因自己未能及时筹到房款外,其他业主均已经按调解协议的约定有条不紊的办理相应的手续。
广东省佛山市中级人民法院
民一庭 徐立伟
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