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买受人没有与出卖人签订商品房买卖合同,认购书中的定金如何处理

时间:2012-03-30 22:08来源:www.fszjfy.gov.cn 作者:admin 点击:
买受人没有与出卖人签订商品房买卖合同,认购书中的定金如何处理? 来源:民事审判第一庭 作者: 吴绮擎日期:2011-03-21 10:50:16 点击:792 裁判要旨 认购书内容的详尽程度决定了其与商品房买卖合同的关系,也影响当事人的权利义务。如果买受人遵循诚实信用
买受人没有与出卖人签订商品房买卖合同,认购书中的定金如何处理?
来源:民事审判第一庭  作者: 吴绮擎  日期:2011-03-21 10:50:16 点击:792
    裁判要旨
    认购书内容的详尽程度决定了其与商品房买卖合同的关系,也影响当事人的权利义务。如果买受人遵循诚实信用原则,以最大努力善意地与出卖人进行磋商,尽管双方就认购书中没有约定的内容未能协商一致而没有签订商品房买卖合同的,亦不应归责于买受人,不应适用定金罚则。
    案情
    2010年3月28日,曾平荣与佛山市顺德区新润建房产有限公司(以下简称新润建公司)签订了一份认购书,约定曾平荣认购新润建公司开发的佛山市顺德区伦教街道常教居委南苑路12号尚湖湾10座502号单位,面积114.66平方米,套内面积93.98平方米,认购价为510510元;在签署认购书时应缴纳定金20000元,并应于认购书签订起7日内即2010年4月4日前往新润建公司处交付第一期楼款188510元(不含定金)及签署《商品房买卖合同》;余款办理银行按揭手续。另外,认购书中认购条款第一条约定:“……对该《商品房买卖合同》(含补充条款)中的所有条款,买方/认购方均已知悉,并确认无异议,买方/认购方熟知出售方对该合同所有条款的解释,并同意按合同条款履行。” 亦载明认购方确认在签署《认购书》前已详细阅读《认购须知》以及《商品房买卖合同》范本。第四条约定“如认购方未能在本认购书规定的日期内按约定金额向出售方缴付首期购房款并签署《商品房买卖合同》,或认购方要求取消购房交易的,出售方有权解除本认购书,并没收定金。”双方签订《尚湖湾认购书》后,曾平荣向新润建公司交付定金20000元。后曾平荣到销售中心准备签订《商品房买卖合同》时,发现合同上约定的交楼时间为2011年8月31日前,即提出异议并致函给新润建公司发出函件,表示若新润建公司同意在2010年年底交楼,则同意签署《购房合同》,否则解除认购书,要求新润建公司返还定金。2010年4月21日,新润建公司委托广东海迪森律师事务所向曾平荣发出《关于催促签订商品房买卖合同的函》,认为新润建公司已将《商品房买卖合同》范本放置于销售中心,范本明确交楼时间是2011年8月31日前,同时认购书第一条明确购房者知悉《商品房买卖合同》的内容,,不同意曾平荣提出的异议,并督促曾平荣于2010年4月27日前到尚湖湾销售中心办理交款及签订合同的手续,逾期将依法处理。曾平荣依然没有与新润建公司签订《商品房买卖合同》。2010年5月8日,新润建公司委托广东海迪森律师事务所向曾平荣发出《关于没收定金20000元的函》,通知曾平荣没收其所交的定金20000元,尚湖湾10座502号房屋回收再发售。
    裁判
    南海区人民法院认为,《购房认购书》作为出卖人与买受人约定为将来订立商品房买卖合同而签订的协议,应属于商品房买卖合同的预约合同。认购书中约定交付的定金为立约定金。如当事人双方均无违约行为,只是就有关条款协商不一致,或者因不可归责于当事人双方的事由,如不可抗力和其他当事人意志以外的因素而导致商品房买卖合同未能订立的,收取定金的当事人一方应将定金返还给对方当事人。曾平荣在售楼员陈述不清晰的情况下误认为交楼时间为2010年8月份,新润建公司在与曾平荣签订《尚湖湾认购书》时也未尽合理的提示义务,致使双方后来就交楼时间有分歧而无法签订《商品房买卖合同》,双方在履约过错中均有过错。另外,涉案房屋使用年限仅为60年,且双方签订的认购书也没有明确记载房屋所占土地使用权剩余的年限。为此,法院判令新润建公司向曾平荣返还定金20000元。新润建公司不服提起上诉,认为其可以依据认购书,没收曾平荣交付的定金。
    佛山中院认为,双方签订的认购书载明了本案双方当事人名称、房屋面积、房屋价款、付款时间,没有载明土地使用年限、房屋的交付使用时间。虽然认购书亦载明认购方确认在签署认购书前已详细阅读《认购须知》以及《商品房买卖合同》范本,而新润建公司向原审法院提交的《认购须知》以及《商品房买卖合同》范本也列明了土地使用年限以及商品房交付期限,但是新润建公司无法证明其在诉讼中提交的《认购须知》和《商品房买卖合同》范本就是曾平荣在签订认购书时所阅读的,即新润建公司无证据证明双方在签订认购书时已就土地使用年限、商品房交付期限达成明确的一致意见,因此,涉案认购书仅是新润建公司、曾平荣在签订商品房买卖合同之前所签订的文书,是对买卖房屋有关事宜的初步确认。从性质上而言,该认购书应认定为双方当事人处于缔约阶段的合意,旨在为以后商品房买卖合同的成立服务,是商品房买卖合同的预约合同,此时仍处于双方为成立商品房买卖合同而相互交换意思表示的合同订立阶段。曾平荣在签订认购书后,在认购书约定的签署商品房买卖合同的时间内,前往新润建公司处准备签署商品房买卖合同,并两次致函给新润建公司,表示如果新润建公司同意在2010年年底交付房屋,就立即签署商品房买卖合同。此表明曾平荣为准备签署商品房买卖合同已积极与新润建公司磋商合同条款,不存在从一开始就不愿意订立合同的主观意思。曾平荣其后对商品房交付期限有异议而拒绝签署商品房买卖合同,反映双方未能就商品房买卖合同条款未能协商一致。如前所述,此前双方在认购书上并未约定房屋交付期限,因此,不能认为曾平荣违反了预约合同的约定,商品房买卖合同因此不能订立,不应归责于曾平荣。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定,出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的。因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。因此,出卖人新润建公司不能适用定金罚则,没收曾平荣交付的定金,应向曾平荣返还定金。据此,二审判决驳回上诉,维持原判。
    评析
    本案争议的焦点是新润建公司能否依据认购书没收曾平荣支付的定金,对此,要从以下三方面进行审查分析。
    一、涉案认购书的性质。一般而言,商品房认购书是出卖人与买受人在签署商品房买卖合同之前所签订的文书,是对双方买卖房屋有关事宜的初步确认,其所产生的当事人的权利、义务指向于未来成立的商品房买卖合同,性质上可认定为商品房买卖的预约合同。预约合同具有以下特征:1、预约合同是诺成合同。2、预约合同是对未来事项的预先设定。3、预约合同是当事人为将来订立本约(即商品房买卖合同)而事先进行磋商。4、当事人受预约合同载明事项的约束。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定的认购书即属此种性质。同时,应注意的是,如果认购书具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款,那么此种认购书的性质不是预约,而是本约,基于此,上述司法解释第五条规定这种认购书应认定为商品房买卖合同。综上,认购书条款的详尽程度决定认购书的性质。本案中,双方签订的认购书并没有约定房屋交付期限,此属于《商品房销售办法》第十六条规定的商品房买卖合同主要内容,即双方还有未决事项尚需以后协商,因此,涉案认购书属于预约合同。
    二、涉案定金的性质。根据给付定金的目的,学理上将定金分为立约定金、成约定金、证约定金、违约定金、解约定金,其中立约定金是为保证合同正式订立而给付的,其效力是:定金给付方如不按照约定正式订立合同,无权收回定金。本案中,认购书约定,认购方未能在本认购书规定的日期内按约定金额向出售方缴付首期购房款并签署《商品房买卖合同》,或认购方要求取消购房交易的,出售方有权解除本认购书,并没收定金,因此,涉案定金属于立约定金。
    三、双方最终未能签署商品房买卖合同的原因。曾平荣在签订认购书后,在认购书约定的签署商品房买卖合同的时间内,前往新润建公司处准备签署商品房买卖合同时,对合同约定的商品房交付期限有异议,两次致函给新润建公司,表示如果新润建公司同意在2010年年底交付房屋,就立即签署商品房买卖合同。此表明曾平荣为准备签署商品房买卖合同已积极与新润建公司磋商合同条款,不存在从一开始就不愿意订立合同的主观意思。双方最终没有签订合同,是未能就商品房交付期限协商一致,如前所述,因双方之前在认购书并未对此进行约定,因此,不能认为是曾平荣违反了预约合同的约定拒绝订立商品房买卖合同,责任不在于曾平荣。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定,出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的。因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。据此,出卖人新润建公司不能适用定金罚则,没收曾平荣交付的定金,应向曾平荣返还定金。因此,二审驳回新润建公司的上诉,维持原判。
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