佛山最具权威的法律咨询网站
在线咨询 E-mail 加入收藏 设为首页
首 页     法治新闻    法律法规    律师风采    合同范本    法律服务    法律顾问    损害赔偿    诉讼须知    诉讼费计算器      法律咨询
当前位置: 主页 > 民事案件 >

拍卖公司超出法院委托范围公示标的物情况的瑕疵拍卖应如何处理

时间:2012-03-31 17:19来源:佛山法院网 作者:admin 点击:
拍卖公司超出法院委托范围公示标的物情况的瑕疵拍卖应如何处理 来源:执行局 作者: 何溢宏日期:2007-12-24 11:21:55 点击:1292 一、案件基本情况。 在执行甲银行申请执行乙个人借款合同纠纷一案过程中,法院依法查封了被执行人乙的房地产。在执行中查明,
拍卖公司超出法院委托范围公示标的物情况的瑕疵拍卖应如何处理
来源:执行局  作者: 何溢宏  日期:2007-12-24 11:21:55 点击:1292

一、案件基本情况。

在执行甲银行申请执行乙个人借款合同纠纷一案过程中,法院依法查封了被执行人乙的房地产。在执行中查明,该土地使用权面积11680平方米,其中8820平方米于1999年2月9日抵押给申请执行人,余下2860平方米于2003年5月12日抵押给另一银行。2005年6月6日,乙将上述土地出租给丙公司。法院依照法定程序对该房地产进行了评估,并委托丁公司拍卖上述房地产。拍卖中,未经法院允许,丁公司擅自在拍卖标的说明中表示“该房地产按不交吉拍卖,拍卖成交后由买受人自行办理清场、过户手续”。该房地产最后由戌竞得,其在拍卖成交确认书约定的期限内履行了付款义务,法院依法裁定该房地产归戌所有。因丙正在使用上述房地产,经召集其及买受人戌就房地产交付事宜举行听证会,发现双方就土地交付使用意见分岐很大。丙认为租赁时不知道土地已经抵押,买卖不能破除租赁,要按原租赁合同继续租赁。且拍卖公司在拍卖标的物说明中表示“按不交吉拍卖,拍卖成交后由买受人自行办理清场、过户手续”。这表示标的拍卖后其可以继续租用。戌则表示房地产的所有权已由法院裁定归其所有,该房地产由他人占用,依照法律规定,法院应将标的物强制交付于他。至于“不交吉拍卖”的拍卖说明,表述模糊,难以理解,如果是指拍卖后无需交付,则等同于带租拍卖,这和法院委托及拍卖公告完会背离,没有法律依据。如果法院认同该拍卖说明不予强制清场,这一拍卖条件也说明了“拍卖成交后由买受人自行办理清场手续”,界时,其将自行组织人力物力将丙赶出去。到底应否强制交付是法院急需解决的问题。

二、本案应如何处理:

第一种意见认为,本案虽然实体处理上比较合理,但程序上存在瑕疵,在拍卖前没有按照最高人民法院《关于民事执行中拍卖、变卖财产的规定》裁定除去租赁权。拍卖中也存在瑕疵,拍卖标的物说明“按不交吉拍卖”,令租赁权人有理由相信其仍可以继续行使租赁权,可能导致在拍卖中没有尽力竞争。因此该租赁权能否继续行使存在重大争议,最好是由买受人启动关于租赁权的诉讼,待判决明确租赁权问题后再行处理清场问题;第二种意见认为,按最高人民法院关于担保法的司法解释,先抵押后出租的,实现抵押权时,租赁合同对买受人不发生效力。被执行人和租赁人因租赁合同产生之债后于抵押担保之债,根据债权实现先后原则,实现抵押权应优先于租赁权,可以强制清场;第三种意见认为,不管是最高法院担保法的司法解释还是拍卖、变卖财产的规定,都存在很大的漏洞。租赁合同有没有效应通过诉讼解决,不能在执行中由执行部门下一个清场裁定或除去租赁权的裁定就轻易的把承租人赶出去,这完全剥夺了承租人的上诉权。修正后的民事诉讼法明确规定这属于执行异议之诉,要除去租赁权就必须经过诉讼程序。如果现在赶承租人走,它的损失由谁负责?既然拍卖公示又存在瑕疵,应撤销拍卖,原因是拍卖过程中没有真实披露标的物的瑕疵。

笔者认为,本案应强制清场。主要基于如下理由:

第一,法院依法应当交付该房地产。经法院拍卖的财产,以交付使用为原则,以不能交付为例外。上述房地产系在设定抵押权后再出租的,不属于依法不能移交的情形,法院在拍卖后有义务在合理期限内将标的物交付买受人。拍卖公司在拍卖标的物说明中表示该房地产按不交吉拍卖,并不能成为阻碍法院强制执行的理由。因为“交吉”不是法律术语,通常应理解为:拍卖成交后买受人不能立即进场。由于被拍卖房地产原被租赁使用,该公司有一定的生产规模,租赁后又增加了一些添附物,一旦拍卖成交,应给予合理时间让其准备搬迁和交割添附物,理顺后就应将房地产交付买受人使用。而不能将“不交吉”拍卖等同于带租拍卖,“不交吉”是短时间的限制,和原租赁期限无关。而且,该拍卖条件是未经法院同意附加的,尽管已经在拍卖前公示,但与最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十条规定相冲突,是违法条件,应视为无效拍卖条件,并不能因为该条件的存在而制约法院采取强制执行措施。

第二,租赁权人的合法损失已有保障。对于本案处理的房地产,法院采取统一评估统一拍卖(评估拍卖时将租赁后投入的财产一并评估拍卖)的形式,这样可以实现财产拍卖价格的最大化。对于租赁权人投入部分,不属于本案执行标的物,其所占的拍卖价款应予退回该公司。为保护该公司的合法利益,法院主要采取如下几点措施:一、为避免该房地产交付后,可能会消灭掉有关证据,法院已多次建议该公司注意提前固定和收集有关证据。二、为确定租赁后添附的财产有哪些,价值多少,法院分别组织了租赁合同双方核实房地产租赁前后情况,区分哪些是租赁前的财产,哪些是租赁后投入的,并组织了评估公司对后投入部分进行了补充评估。法院决定将从拍卖款中预留部分款项,作为租赁权人在该房地产投入损失的赔偿款,只要租赁权人依法律程序确定其租赁后添附的财产实际价值,法院能确保相关款项及时划给该公司。

第三,应依法保护买受人的合法权益。买受人因购买了法院委托拍卖的土地但一直无法使用,其损失与日俱增,明显是对他不公平。

第四,不及时强制交付,很可能引发恶性群体性斗殴事件。租赁权人和买受人对拍卖标的物的竞争一直很激烈,是否清场交付,关系到双方的重大利益。买受人多次表示,如果法院不把房地产交付其使用,其将自行组织人力物力强行清场。租赁权人则表示会竭力维护自己的利益。群体性斗欧事件一触即发。

笔者认为,为维护法律尊严,体现司法权威性及公正性,防止集体性斗殴等严重影响社会稳定事件发生,法院应依法组织力量对租赁人强制清场。但最妥善的办法是希望争议双方互让互谅,寻求共赢方案,争取以和解方式化除矛盾。

 

 

(责任编辑:admin)
顶一下
(0)
0%
踩一下
(0)
0%
------分隔线----------------------------
发表评论
请自觉遵守互联网相关的政策法规,严禁发布色情、暴力、反动的言论。
评价:
用户名: 验证码:
栏目列表

 

本站权威律师:黄杨辉律师

 

佛山注册律师,擅长公司法务、债权债务、交通事故、刑事辩护、建筑房产、合同纠纷、婚姻家庭、担保纠纷、劳务纠纷等领域。
执业机构:广东昊法师事务所
律师执业证号:19130411013305
咨询电话:13923214588

推荐内容
友情链接 离婚律师 易网科技 所有链接 | 申请加入
|
|
联系我们
|
|
|
全国法律咨询电话:13679835577  网站管理员邮箱:38759011@qq.com
Copyright © 2012 佛山律师法律咨询网  律师执业证号:19130411013305  网站备案号:粤ICP备10017423号