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“广地花园事件”透视
中国律师网    综合编辑 
 
  
故事回放

  事情发生在2003年。这是关于第一个举起“生态”旗帜、号称“广州生态第一盘”的“广地花园”假按揭和重复卖楼、严重损害业主利益的故事。

  广地花园是华南板块第一个楼盘。位于华南快速干线番禺大桥南端,占地面积达80万平方米,建筑面积60万平方米,规划户数5000多户,规划人口2万多人。在澳门回归前夕,广地花园曾重金搞了个庆祝活动,请来了董文华、赵薇、张卫健、郁钧剑等10多个内地及港台大牌明星同台演出,发展商耗资达400多万。“中国地产看华南”,广地花园是“华南板块”第一个楼盘,是“华南板块”中位置最好的楼盘,也是小区综合配套设施最完善的楼盘。广地花园的案例,在中国房地产业中具有代表性。



  2003年11月18日,广地花园业主们惊悉:广地花园开发商——广地房地产公司董事长和法人代表杨勋崇神秘失踪(12月1日,杨勋崇出现在广州,并约见广州各大传媒记者,说自己半月前出国是为了融资)。

  2003年11月23日,广地花园数百名业主打着写有“还我绿地”、“还我血汗钱”、“广地业主团结起来,揪出诈骗黑手”等字样的横幅,聚集在广地花园文化广场一带,商讨如何保护业主合法权益。随后冲突升级,这一百多名“讨说法”的业主与物业管理公司的数十名保安在小区发生流血冲突……广地花园为何会发生这起冲突?

涉嫌骗贷 重复卖楼上亿
  就在业主为开发商的“不辞而别”而惶惶不安的时候,他们最担心的事情还是发生了,因为不少业主一直为房产证的事情和开发商闹得不可开交,很多房子产权纷繁芜杂。记者在从业主手里拿到的中国工商银行番禺支行要求法院查封的112户业主的名单上看到,除了3户属实之外,29户业主名字和银行贷款合同上的名字不一致,而剩下的业主要么是未收楼,要么根本就找不到。

  据记者统计,3户属实的银行按揭款共122.6万,贷款余额115.9万。而剩下的贷款总额约1.24亿,贷款余额约1.14亿。这也意味着开发商从银行套现了1亿多元。而其中查实的29户住宅被开发商从银行办理假按揭之后又卖给了业主,不管业主是一次性付款还是从银行按揭,开发商又骗得千万。

  目前有统计数据还只是工行。据说最早进入广地花园的是建行,现在委托华隆公司卖房的正是他们,据业内人士透露,也是一笔不小的数目。随后还有交行、农村信用社、民生银行等金融机构进入广地花园,最后的数字肯定十分惊人。据业主委员会筹备小组统计数据,共约200余户涉及重复抵押购房,涉及金额可能上亿。

绿地、龙湖 不翼而飞
  开发商号称广地花园占地1200亩,里面有高尔夫练习场和龙湖公园,绿化面积达到40%,广告语“住在春天里”在广州家喻户晓,很多人当时卖房就是冲着这点去的,可是11月22日,业主发现原本“属于”他们的绿地和湖水被别人“侵占”,大部分可能永远不再属于他们了。

  记者在高尔夫练习场看到,那些发球机器已经锈迹斑斑,根本不能使用了。而高尔夫周边的围网已经被拆除,一些物业管理公司的工人正在从外往里搬运苗圃。而在龙湖,几个老人还在安静的垂钓,一些路灯被推倒放在一边。记者从业主委员会筹备小组负责人了解到,广地花园实际征地只有500亩,而高尔夫和龙湖的大部分土地是从塘西村租来的。  

  塘西村村委会主任邵豪英告诉记者,当时塘西村和广地花园签定土地租赁合同,租用塘西村土地1.8万平方米,主要集中在高尔夫练习场和龙湖一带。租金每年84万元,共30年。但是由于广地花园从去年开始已经欠村里87万元,塘西村8月份把广地花园告上法庭,判决结果9月份下达,从11月27日起,塘西村有权收回自己的土地及附属物。

形形色色假按揭 防不胜防
  之一、同一别墅“两个”产权人
  据业主陈小姐介绍,她于2002年底从广地花园购买了雍景豪园B3、B4、B5三栋别墅,已经付款三分之二,但是开发商承诺的房产登记手续一直没有办理。于是她在2003年5月26日到广州市番禺区国土房管局查询B4栋的权属人,房管局证明是广东省番禺广地花园房地产开发有限公司。

  7月8日,陈小姐还是不放心,托熟人从广州市番禺区房地产交易所查到:广地花园雍景豪园B4号别墅以周杰华名字在本单位作合作登记,合同号:0067099,登记日期:1999年6月1日。

  同一别墅在不到两个月时间在房管局查到两个权属人,而这中间并没有发生产权变更,确实让人匪夷所思。

  之二、一套房子在同一银行两次按揭
  记者从广地花园B区18号业主孟先生提供的资料看到,他从2001年起以工程款抵房款按揭购买了这栋房子,并在番禺区国土房管局产权地籍科办理了抵押登记证书,按揭的银行是工行番禺支行。

  而让孟先生吃惊的是,前些时候工行申请法院来广地花园查封的112套房子中,他的房子赫然在目,而他一直以来都在供房款。后来才发现,房子早在卖给他之前以顾伟的名字在工行作了抵押贷款。

  之三、开发商大玩分拆术
  据业主肖先生介绍,他在2003年1月28日购买了广地花园F1-6B别墅,一次性付清房款65万元。2月15日正式签定了商品房买卖合同,开发商答应一个月内办好房屋登记、过户手续。但是后来在房管局电脑资料查到一个名为“吴冰莉”的人通过工行番禺支行以按揭方式购买该房。但是两个房号并不完全一致,他的是F1-602(或F16B),面积是205平方米。而吴姓业主房号是F1-6012,面积408平方米。

  后来他在房管局只查到F1-6(整栋共4套房)登记资料,无显示有银行抵押的记录,也查不到F-602或F1-6B的房号。据知情人士透露,这些整栋的别墅由于太大而没有市场,后来开发商把它分成几套来卖,而这些资料购房人根本查不到,上当受骗也理所当然。

  之四、老板也做假按揭
  记者从工行查封的业主名单上看到广地花园的董事长杨某名字出现了两次。一次是以杨某的名字按揭购买的广地花园B区5栋,而实际上的住户是陈先生,涉及贷款余额281万。而杨自己住的广地花园B1栋是以别人的名字在工行番禺支行做的按揭,涉及贷款余额162万余元。

  而一位原来在广地花园工作的朋友告诉记者,这次工行假按揭中就有他的名字,当时几乎所有的员工都参与了假按揭,老板当然也不例外。

政府管理职能 如何到位?
  在对广地花园假按揭和重复卖楼事件的调查采访中,记者发现开发商办理假按揭如此之容易让人吃惊,而这些已经抵押过的房子能够再次抵押或者再次出卖则让人莫名其妙,除了开发商资金短缺急需套现不顾一切之外,银行和政府有关部门也难辞其咎。


原因剖析

四大原因 拖跨地产商
  
  作为华南板块上的第一个以生态、环保为主题的楼盘,广地花园走到这一步,令人痛心之余,不得不让人深思其中原因。

  首当其冲的是家族式企业管理使公司陷于人事纠纷。

  其二是政府职能部门的行政不作为助长了广地的假按揭。一套房子多次出卖和抵押,大量的假按揭楼房、重复抵押房得以通过,不知有关方面是如何进行监督和管理的?有关人士认为,这主要是银行方面、区国土房管局没有形成有效的制约机制,从而助长了广地花园的假按揭之风,如果银行方面、番禺区国土房管局能够形成一个有效的制约机制,广地这么大量的假按揭是做不了的。

  其三营销思路发生偏差,丧失最佳营销时期,导致广地花园的资金链断裂。丧失最佳营销时期之后又在价格策略上失误,导致广地花园的资金链断裂,最后不得不铤而走险,以大量假按揭从银行和消费者身上获取资金。

  其四是大量社区配套设施的投入。广地花园的名校培正学校、会所、菜市场、楼巴等几千万的配套性设施建设完成之后,每月还要再投入大量资金维持其正常运转,对广地花园来讲,无疑为雪上加霜。华南板块严重的市政配套缺失,对内外交困的广地花园来讲,也是致命一击。


冷眼观察

  反思广地花园假按揭和重复卖楼事件得以发生的根源,看来还得从制度——预售制——上去找原因。因为如果制度有漏洞,消费者无论如何小心都是没有用的,信息不对称决定了开发商在市场交易中处于优势地位,只要它想骗一把,总是有办法的。

  其实,预售制原本是从香港借鉴过来的,其正常运转需要建立在两个基础之上:其一,商品住宅市场出现供不应求现象;其二,社会信用体系完备而有效。但在目前看来,至少在广州,这两个前提条件都不存在或者说很不成熟——商品房空置率上升证明广州的住宅市场并非处于供不应求的状况;至于社会信用体系就不用多说了,希望将来确实存在一个这样的体系。

  因此,商品房预售制可以考虑终止(至少暂时中止),所有的商品房均以现楼出售,即时办理住房产权证,所谓“一手交钱,一手交证”,相信类似事件将会从此销声匿迹。


最新消息

广地事件最新进展:2月5日起广地花园被托管

  2月5日,广地花园开发商——广东番禺广地房地产开发有限公司与广东易春秋律师事务所联合发布公告:即日起广地花园被托管。

  据悉,由于广地事件自2003年11月份爆发后,开发商“名存实亡”,公司运转一直处于全面瘫痪状态。记者在广地花园各公布栏看到张贴的公告称,因管理不善导致经营陷入困境影响了各权利人的利益,为尽早恢复正常经营,最大限度地保障权利人的利益,经全体股东一致同意,即日起广地公司由广东易春秋律师事务所托管,负责处理公司的全部运作。

  经记者了解,这只是广地公司的权宜之计,由于番禺区国土房管局曾两次对部分重复抵押房作出处理,而相关手续以及业主办证,办户口等工作因公司瘫痪而停止,广地花园被托管后随即成立维权领导小组,主要负责办理房产证和户口事项。


  新闻回顾:番禺区国土房管局于2004年1月1日发出“关于撤销广地花园部分商品房预售合同登记备案的决定”一文(番国房字2004年1号文),同时抄送给广州市国土房管局和番禺区法院。其中明确:广地房地产有限公司在1998年-2001年使用本公司员工身份资料向番禺区国土房管局办理了合同登记备案手续的房子,在1999年-2002年被重新出售。番禺国土房管局撤销广地公司以员工名义购买的59套商品房预售合同的登记备案。该决定表明,购买了抵押房的业主将真正拥有自己的产权,可以开始办理房产证。

来源:中国律师网

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