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为什么建得错,拆得也错?

------黄杨辉律师

                                  案情简介
  业主张女士新买的房子有一个30多平方米的观景阳台,张女士觉得如果自己将厨房盖在阳台上,那么房子的使用面积就会大出很多。于是装修房子时,张女士就在阳台上建了一个厨房。一天夜里9点多的时候,与张女士签订了物业管理合同的某物业管理公司的几个保安把张女士的房门敲开,砸掉了厨房。张女士非常生气,要求物业公司对自己的损失进行赔偿,而物业公司认为该厨房是违章建筑,理应被砸,拒不赔偿。张女士无奈之下起诉到法院,要求物业公司赔偿损失。(详见2002年6月17日CCTV《今日说法》节目)
                   案情剖析
  物业公司认为该厨房是违章建筑是有根据的。按照《中华人民共和国城市规划法》的规定,任何单位和个人新建、扩建和改建的建筑物,必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请,由主管部门核发建设工程规划许可证件,没有经过城市规划行政主管部门批准建设的任何建筑,均为违章建筑。张女士虽然只是新建了一个小小的厨房,但也必须经过批准。没有经过批准,张女士的厨房当然是违章建筑了。
  既然厨房是违章建筑,那么物业公司是否就可以强行拆除它呢?答案是否定的。因为物业公司只是一个民事主体,不是国家执法部门,没有处理违章建筑的资格。物业公司如果认为张女士的厨房是违章建筑,只有建议张女士拆除或者向城市规划行政主管部门报告的权利,而没有强制拆除的权力。由于物业公司采取了非法行为强制拆除厨房,应对张女士的损失承担相应的赔偿责任。另外,物业公司擅自闯进房屋采取暴力强行拆除厨房的行为,是对业主的一种极不尊重的表现,同时也侵犯了业主的生活安全。在美国,陌生人强闯民宅是非常恶劣的违法行为,住户把他打死甚至都可以不负法律责任。
  那么,业主与物业公司是什么法律关系呢?物业公司与张女士的关系,是民事上的合同关系。物业公司按照合同的约定提供物业管理服务,张女士作为业主必须按时支付物业管理费。而业主与物业公司是合同关系的体现在于物业公司是由业主委员会聘请的。在法律上,业主组成业主委员会委托物业公司对小区进行物业管理。业主委员会是委托人,物业公司是被委托人,委托事项是小区的物业管理,委托成本与报酬是物业管理费。因此从法律上说,物业公司是被聘请来对小区进行物业管理的,两者是单纯的民事法律关系。在我国,物业公司一般是由开发商出资组建的,在小区的房地产还没有建成的时候就作为管理者对小区进行物业管理,所以很多物业公司都把自己当成了管理者,认为小区就是我管的,我有权利这样做,而忘记了自己和业主是一种民事关系,业主更是自己的雇主。正是因为有这种管理者的心态,常常摆错了自己的位置,出现了许多稀奇古怪的事情,比如光收费不服务、物业管理质量低劣、与业主矛盾重重,等等。而在西方国家,物业公司对自己的业主那是典型的做仆人的地位,他们认为自己的业主就是上帝,一天24小时的保安。并且这种保安,在业主一旦需要提供服务的时候,马上就会提供非常完善的服务。
  本案物业公司的做法无疑是非常错误的。一方面,它侵犯了张女士的财产权利,给她造成了物质损失;另一方面,这种行为也是对张女士的不尊重,并且侵犯了她的生活安全。因此,物业公司不可避免地要负上法律责任。
                   启示
  张女士建起的厨房本来是违章建筑,如果由国家主管部门进行拆除,张女士是无话可说的。但物业公司作为民事主体,把厨房拆除了却是违法行为,要负法律责任。可见在市场经济中,每一个主体都要清楚认识到自己的权利义务,并认真地履行义务,不超越职权,否则必会受到惩罚;而在自己的权利被违法行为侵犯时,才能懂得采取措施维护自己的权利。这就是本案带给我们的启示。
 

 

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