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购买商品房中的法律审查

                          黄杨辉 律师(http://huangyanghui.focus.cn

案例简介

广地花园位于华南快速干线番禺大桥南端号称“广州生态第一盘”,经过高速公路到广州天河广场只需20分钟车程,十分方便,吸引了大量置业人士,卖得非常火爆。朋友李先生看了广告之后颇为心动。随着购房专车实地考察以后,李先生与开发商签订了《认购书》并交了1万元定金。邻近签订《商品房买卖合同》时,李先生为慎重起见,请我与他一起去签订合同。

作为法律专业人士的我,自然要依照购房的正常程序预先对购买商品房进行法律审查了。结果不查不知道,一查才发现:这么大的楼盘也作假!原来,开发商虽然也能够提供营业执照、土地使用权证、建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证,并在《商品房买卖合同》中写明了商品房预售许可证的证书编号。但当我要求开发商出具预售许可证原件后,开发商出具的预售许可证不是李先生所购那栋商品房的预售许可证,而是另外一栋商品房的预售许可证。对此,开发商表示李先生所购那栋商品房的预售许可证正在办理中,很快就可以办好,其他购房者也是这样签合同的,并劝他赶快购买,以免坐失良机。

凭着职业敏感,我猜想肯定是开发商急着回笼资金,所以甘愿违法销售商品房。因此,我建议李先生不要购买。我还分析:由于开发商蓄意隐瞒,李先生可要求开发商退回定金,也可以要求双倍返还定金。听了我的分析之后,李先生决定不买,后来顺利地从开发商那里退回了1万元定金。

2003年11月份,广州多家媒体揭发了广地花园事件,最少数百家业主损失惨重,甚至血本无归,李先生破发感慨,暗自庆幸。

什么是商品房购买中的法律审查

从以上案例可以看出,法律审查是购买商品房的必需程序,它关系购房者的切身利益。商品房购买中的法律审查,即是购房者在确定购买该处商品房后,对选中楼盘项目的法律手续进行严格审查,然后与手续完善合法的楼盘签订购房合同,而拒绝与手续不完善的楼盘签订购房合同,以保证购房者合法权益的法律行为。

购买商品房的法律审查,往往由有经验的专业律师进行。由于购买商品房是大宗投资,购房者往往投入了毕生积蓄并借举巨额债务,而由于房地产业对资金的巨大需求和高风险,往往导致开发商在未达到房地产销售条件时弄虚作假销售房屋以回笼资金,甚至出现大量“一屋多卖”现象。因此购买商品房存在巨大的风险,稍微不慎就可能导致巨大损失,到时后悔就来不及了。因此,消费者在购房时,务必聘请专业律师进行法律审核,以避免购房风险。

法律审查的程序和内容

一、         进行主体合法性的法律审查

购房者签订商品房买卖合同前,首先应该确认出售者主体的合法性。出售者是开发商的,根据《房地产开发企业资质规定》,开发商必须具备企业法人资格,并取得房地产开发企业资质证书。如商品房是通过中介机构进行销售的,则不但要审查开发商的主体合法性,还应该审查中介机构的主体合法性,即中介机构是否取得工商营业执照和房地产中介服务资质,并审查中介机构的代售行为是否取得开发商的授权。

如果法律审查确认主体不合法,那么就会导致商品房买卖合同无效或者办不到房产证。所以,在确认主体不合格的情况下,就应该停止该起购房。如果法律审查后确认主体合格,就可以进行下面的法律审查了。

二、         审查开发商是否取得国有土地使用权证或者使用国有土地的批准文件

我国土地所有权分为国有土地所有权和集体土地所有权。房地产开发必须使用国有土地,不能使用集体土地。集体土地只有依法征用为国有土地后,才能进行房地产开发。开发商使用国有土地,必须经过合法手续取得国有土地使用权。国有土地使用权证是对合法取得国有土地使用权的确认,载明了土地使用权的来源和用途等。开发商取得了合法的土地使用权以后,其房地产开发项目才是合法的,才能进行交易。

三、         审查开发商是否取得《建设工程规划许可证》和《建筑工程施工许可证》

房地产开发必须符合城市整体规划,《建设工程规划许可证》是房地产项目符合城市整体规划的证明。未取得《建设工程规划许可证》而进行开发建设,影响城市规划的,项目将成为违法建筑并可能被拆除。

另外,根据建筑法第七条的规定,开发商只有取得《建筑工程施工许可证》后才能进行施工建设。因此,是否取得《建筑工程施工许可证》也是判断房地产开发项目合法与否的依据之一。

四、       商品房预售的,应该审查开发商是否取得预售许可证;商品房现售的,应该审查开发商是否取得房屋所有权证

商品房销售分为商品房预售和商品房现售。商品房预售指未取得房屋所有权证而取得预售许可证的房屋的销售,商品房现售是指已经取得房屋所有权证的房屋的销售。有的商品房预售,交易的商品房还在建设中;有的商品房预售,交易的商品房已经建好了,但尚未取得房屋所有权证。

根据我国法律的规定,预售商品房的,必须取得商品房预售许可证。商品房现售的,可以不用取得商品房销售许可证,但应该在取得房屋所有权证以后才能进行商品房现售。如果商品房取得预售许可证或者房屋所有权证的,一般就可以推断出项目具有合法的土地使用权,并已经取得《建设工程规划许可证》和《建筑工程施工许可证》。

归纳结论

购买商品房中的法律审查主要审查了下列证件:房地产企业开发资质证书、国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、预售许可证和房屋所有权证。其中国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、预售许可证和房屋所有权证等证件通常称为项目的“五证”。这些证件都是项目销售的必备证件。购房者交易前一定要审查上述证件。

  上诉案例还提醒我们,有些开发商出示的证件可能与所购项目不一致,如不认真审查,很可能会被蒙骗。因此,在审查项目必备证件时,还必须审查证件内容是否与所购项目完全一致,以避免不必要的损失。

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