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最新黄杨辉律师法律咨询解答汇编

1.律师们你们好:我想咨询一下房屋问题。我父亲是一家工厂里的正式职工,我父亲因为一次交通事故死亡,原本我父亲的本厂已经分有一套二房一厅的员工房,住了几年后,房屋在厂里要房改,厂里的领导说什么我们没有人在本厂里工作不给予买,不让我们住了你说这合理吗?事过了几年后的今天,有几个有文化的人说这是不合理的,可以用法律来处理。注:因为我的母亲系文肓,我只是中学毕业,不知这是否正确。

答:黄杨辉律师:城市公有房屋管理规定第12条规定,承租公有住房住宅用房的,承租人在租赁期限内死亡,其共同居住两年以上的家庭成员愿意继续履行原契约的,可以办理更名手续。因此,你父亲死亡后你们又继续住了几年,那么你们对房屋的租赁关系继续存在。该规定第36条规定,出售共有房屋时,房屋共有人有优先购买权。出售出租公有房屋时,承租人有优先购买权。因此,房改时,你们有权购买。由于现在已经又过了多年,该房可能已经给别人买下了,且你们过了诉讼时效,要买该房已经是不可能的了。

 

2.我原为一饮食服务公司职工,公司原为国有性质,99年改造为股份有限公司,我也持有股份,但我在2000年与单位解除了劳动合同,所以我现在是单位的股东,但不是职工。我原有的住房产权属当地房管所,划归我单位使用,单位又分配给我使用至今。现因城市改造此房屋要拆迁,我单位要得到一定的补偿。请问我能否全额得到此笔补偿?对此有相关法律规定明确吗?

答:黄杨辉律师回复:《城市房屋拆迁管理条例》第四条规定,被拆迁人是指被拆迁房屋的所有人。如果产权证是你的名字,补偿归你;产权还是单位的话,拆迁费归单位,但拆迁人应当你支付搬迁补助费。

 

3.黄律师你好,现在我正打算购买广州富力千禧的一套二手房。想向你咨询一些问题:
1 业主的房产证还没有拿到,能否办理买卖合同,应该怎么办理?注意什么问题,例如需要对方出示哪些有效文件等.
2 因为怕以后产生问题,特意找了好的品牌中介代理,但我仍然担心,我想问,如果房子出现问题,中介是否有义务承担法律责任,以保证本人的利益。例如中介办理程序错误,或遗漏要点致使产生诉讼等。
3 本人已缴纳定金,但如果在签订正式合同前,因为一些问题达不成协议,我能否要回定金?
谢谢!无尽感激中。。。
  答:1、业主的房产证没有拿到,风险就很大。出售者对房产要有处分权,即他在法律上有出售房产的权利,这样买卖合同才有效,没有取得房产证就不能证明他有处分权。另外,你应该审查其房产的来源是否合法,是否以后能够取得房产证,有没有共有人,有没有承租人,有没有抵押等。
2、现在的中介素质参差不齐,而且不复责任、只为佣金的居多,所以中介合同一定要签好,把所有的问题都考虑到。
3、你的定金如果在合同还没有签订时交纳,那么如果双方对合同条款达不成协议,你可以要回定金。
4、建议你最好请个专业律师,以降低风险。

 

4.黄杨辉律师,你好!
  有一个问题想请教一下你:我公司将要在广州买下一座楼,开发商是广州市某事业发展有限公司,开发商实力一般,5个楼先开发4个,贷款1个多亿。外面靠路边两座都已经出租,我公司要买后面的其中一个,是8层,建筑面积16000平米。如果按照工程进度付款就是3XXX元一个平米。如果先付定金等到楼盖好后再买的话,开发商说要贵一点。
  问题如下:
 1 如何在合同签约上保证花出几千万的买到实实在在的东西?就是合同上的一些问题,是否可以规定房子等的具体材料/标准等等。
  2 如何保证工程按照质量和进度施工?
  3 如何保证竣工验收时候完全按照预先约定的标准进行?
  4 如何保证工程没有后续的质量问题?
  5 如何保证可以拿到合法的房产证明等?
答:首先是做好调查,包括开发商的资质、信誉、实力,土地使用权的取得方式及使用权人是谁,有无抵押,是否达到预售的条件,是否符合规划等。其次是签订一个完善的可保护贵公司的合同,包括付款方式、付款期限、违约责任、担保、工程质量等,也可规定房子等的具体材料/标准等等,约定分期付款可保证工程按照质量和进度施工,约定质量保证金可保证房屋的质量,约定担保可最大限度避免损失。最后是履行,要密切注意开发商的情况,及时交涉,监督开发商严格履行合同,并做好证据的保存等。

 

5、预付的定金能要回来吗?     2003年11月2日,我们在某广场看招商说明,在场的周小姐向我们游说,说某广场如何地容易升值,我们就决定卖二楼的一个商铺,就在我们准备付定金的时候,由于售楼小姐没有预先同售楼的部门协调好,导致我们看好的铺位被内部人落订。我们就没有了信心,后来某广场经理看到我们准备走了,就又介绍3楼的商铺给我们,我们当时觉得3楼位置太偏,不容易被租出去。不想买。他就说“旁边有一个很大的面积单元,是一个老板买下来的准备做超市,你就卖某号铺,在他的旁边,还愁租不出去?”我们还是没有信心,某广场经理就又劝说道:“你们可以在第一年找一个人做,少受一点租金,商场不收你们的租金,还有至少8%的回报,你可以适当地收一些他的租金,不是双赢吗?”售楼的周小姐说:“我们的商铺很好卖的,动作慢了还买不到的,你买了不要的话,大把人等着要呢。你可以退的。”我们经不住劝说,就下了订金2000元,还是没有信心,商场的人就反复来电催,后来又补齐28000元,共交订金30000元。 回到家里,我们想来想去,还是觉得不踏实。很后悔,就打电话给周小姐,跟她说想退订金。她说“不能退的。”我们就问:“你不是说可以退吗?”她说是说了,但不是退给商场,而是有人来要商铺的时候就可以退给他。这不是糊弄人吗?我们就有被愚弄的感觉。 请问律师,我们是不是可以要求退还定金?

黄杨辉律师回复:按照定金的性质,交付定金一方违反约定的,不得要求归还定金。如果你有足够证据证明开发商欺诈,当然不同了。此外,如果合同上写的是“订金”而不是“定金”,且无约定没收订金之类的条款,则可要求归还。另外,定金不能超过合同金额的20%,超过部分无效。

 

6、本人于03年10月份在广州市白云区某楼盘签了一份商品房认购书,并于一周后交付了该套商品房的首期,同时签订了购房合同。由于本人是首次购买商品房,对购房前的准备不足,且对相关的法律法规都不懂,就糊里糊涂地签了合同。之后,开发商通知我于03年年底可以收楼。但由于当时未通过综合验收,故未前往收楼。 04年初,由于我一直未收到供楼通知,(因我是公积金贷款购房,购房的首期是跟亲戚借和自己的一点积蓄,购房前开发商口头承诺两个月可办好手续,开始供楼。既可提取公积金还款)于是前往售楼部咨询,开发商答复为:“因快过春节,人手不足,故《合同》未送房管局登记”。3月份再次前往咨询,答复为:“过完春节才送的,没那末块办好”。4月份再咨询时,售楼部的一个主任答复我说:“由于开发商的两个股东(是开发商与土地所有者的利益分成)在打官司,故《合同》未能送房管局登记。且一审开发商已胜诉, 只是土地所有者在上诉,月底即可有结果”。5月中再咨询,答复:“二审未了,再等一等,月底会有结果,如不放心,可开一份证明该套房子未作二次销售”。并建议我先收楼,等手续慢慢办。之后,我在朋友的指点下,上网查到该楼盘有二十套房子、商埠被法院查封。我以此询问开发商,开发商只好建议更改二期的房子或继续等官司后办手续,再不,可以退房。之前,开发商从未提到“查封”二字。有朋友知道后说:“开发商有欺诈行为,可告他,让他双倍返还”。 在此,想向在线律师请教几个问题:1、开发商是否存在欺诈行为;2、我是否可以告开发商,让其双倍返还首期;3、假如我现在收楼,而他们的官司打完后法院要拍卖我的房子,我有什么法律保障。请再线律师指点一下:我现在该做什么?怎么做? 谢谢!

黄杨辉律师回复:开发商存在欺诈行为,但双倍返还比较困难。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》,有五种行为可要求不超过已付购房款1倍的赔偿,其中不包括房产被法院查封这种情况。你现在收楼风险太大了,如果真出现你所说的情况,你只能追究开发商的违约责任,所以你现在要求解除合同、开发商赔偿损失是比较明智的选择。(2004年6月29日最新更新)

 

 

 

 

 

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